Дачная амнистия не бесконечна

На вопросы садоводов и дачников отвечает директор Кадастровой палаты Свердловской области Владимир Вадимович Вафин.

– Хотел купить у пожилого человека сад. Оказалось, что по документам участок с «не уточнёнными границами». Стоит ли брать такую землю?
– Прежде всего, вы должны проверить право собственности на земельный участок, заказав выписку ЕГРН. В ней будет указан собственник, размеры участка, обременение, кадастровая стоимость, разрешённое использование. Вы также можете увидеть данные по земельному участку в режиме он-лайн, зай­дя на сайт Росеестра www.rosreestr.ru в раздел «Публичная кадастровая карта» и введя кадастровый номер участка в поле поисковика (но собственник там не указывается). Удостоверившись в праве собственности, вы можете приобрести этот участок. Но имейте в виду, что произвести кадастровые работы с таким участком земли вам придётся уже за свой счёт. Эта услуга платная, производят такие работы кадастровые инженеры. Кроме того, если граница участка не установлена по всем требованиям, это может привести к спорам с соседями.

– Правда ли, что заявку на неотмежёванный или бесхозный участок может подать любой желающий и присвоить его? Как быстрее сделать межевание?
– Согласно данным кадастровой палаты Свердловской области, на 1 июля 2017 года 48% земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН, не имеют границ, установленных в соответствии с требованиями законодательства. Приблизительно такая же ситуация по всей стране. Большое количество частных земель в России по-прежнему не оформлено. Поэтому 1 декабря 2012 года правительство РФ распоряжением 2236-Р утвердило план мероприятий «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эта «дорожная карта» предусматривает исключение с 2018 года положений законодательства, допускающих внесение сведений о правах, если отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельных участков.

Это значит, что с межеванием вам следует торопиться. Для земельных участков, которые предоставлялись до введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть до 2001 года, вопрос определения границ особенно актуален. Так как сведений о вашей земле может не оказаться в базе Росреестра.

Межеванию подлежат те земельные участки, о которых в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указано «с декларированной (не точной) площадью». Те, у которых нет контура на публичной кадастровой карте страны. Ответственный собственник земли, вовремя установивший точные границы своего владения, получает уверенность в своих правах на участок, чёткую налоговую базу для точного исчисления налога на землю, а также гарантии неприкосновенности границ земельного участка.

– Садовый домик, баню и гараж, говорят, нужно теперь регистрировать?
– Их и раньше ставили на кадастровый учёт. По требованиям страховых компаний объекты недвижимости должны были быть поставлены на государственный кадастровый учёт, чтобы при наступлении страхового случая вы могли получить денежную компенсацию.

Однако если прежде для регистрации дома, бани, гаража можно было обойтись декларацией на постройку, правоустанавливающим документом на участок и произвольным планом, то сегодня вам потребуются услуги кадастрового инженера. Инженер составит технический план строений. И только затем на основании указанного документа вы сможете поставить своё имущество на кадастровый учёт. Эта законодательная норма призвана создать базу достоверных сведений об объектах и получить дополнительные налоги с владельцев недвижимости. Владельцу зарегистрированного имущества проще взаимодействовать с коммунальными службами, нотариусами, страховыми компаниями. Об оформлении документов вам следует позаботиться заранее, ведь сроки дачной амнистии в отношении домов ограничены 1 марта 2018 года, а в отношении земли и хозяйственных построек – 2020 годом.

– Можно ли зарегистрировать дом в саду и поставить его на кадастровый учёт?
– В первую очередь следует определить разрешённое использование вашей земли. Именно от него зависит, появится на вашем участке капитальное строение или простой летний домик. С учётом статьи 1 закона № 66-ФЗ, части 9, пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение; на дачном земельном участке допускается строительство объекта индивидуального жилищного строительства либо жилого строения. При этом получение разрешения на строительство жилого строения на садовом, дачном земельном участке не требуется, а вот для строительства объекта ИЖС разрешение на строительство обязательно.

Чтобы избежать недоразумений, следует обратиться к услугам кадастрового инженера, который подготовит технический план и все необходимые документы для постановки дома на государственный кадастровый учёт.

– Начал натягивать сетку между участками, сосед возмутился, говорит, что я забрался на его территорию. Теперь у нас война из-за двадцати сантиметров земли. Да и я не уверен, что не сместил пару столбов в свою пользу. Хотя наши участки межевались, межевые знаки давно потеряны. Что мне теперь делать?
– При возникновении спора с соседями вы можете предложить урегулировать конфликт методом выноса границ земельного участка на местность. Он позволяет визуально определить правоту сторон. Вам потребуются услуги кадастрового инженера. Необходимо заказать расширенную выписку ЕГРН в офисах МФЦ или кадастровой палаты, в которой будут указаны геодезические координаты границ ваших участков. Вполне возможно, понадобится и запрос копии межевого плана для установления точек «привязки».

Рекомендуется установление точек на местности проводить в присутствии правообладателя соседнего земельного участка. Современное геодезическое оборудование позволяет определить координаты точки с точностью до 5 см. При том что допустимая точность определения координат сегодня 10 см в пределах населённого пункта, 20 см – на землях сельскохозяйственного назначения. Вполне возможно, процедуры выноса границ земельного участка на местность будет достаточно, чтобы урегулировать спор.

А в случае, если правообладатель всё-таки не согласен с изменениями сведений и конфликт по границам продолжается, он разрешается в судебном порядке. Кадастровый инженер и юрист подготовят документы для предоставления в суд. Согласно иску и предоставленным документам, суд примет решение. На основании вступившего в законную силу решения суда, в порядке, установленном федеральным законом № 218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», сведения о границах земельного участка могут быть внесены в единый государственный реестр недвижимости.

– У нас больше 17-и лет пустует в саду соседний участок. Его владелец умер. Наследники не объявились. Скашивать сорняки приходится мне. Хочу узнать, могу я приобрести бесхозную землю и как это сделать?
– Следует обратиться за сведениями о собственнике в офис МФЦ или кадастровой палаты, получить выписку ЕГРН и затем – в местную администрацию. Если собственники участка найдутся, заключите с ними договор купли-продажи. Если наследники отсутствуют, имущество умершего признается выморочным, то есть поступает в собственность муниципального образования, на территории которого земельный участок расположен. Тогда нужно будет обращаться в администрацию соответствующего муниципального образования с запросом о предоставлении земельного участка.

Более длительный и сложный вариант – это использовать правило о приобретательной давности. Согласно статье 234 Гражданского кодекса России, если гражданин не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеет им как своим собственным в течение пятнадцати лет, то он приобретает право собственности на это имущество. Факт владения землей должен быть удостоверен в судебном порядке. На основании решения суда можно зарегистрировать право собственности на заброшенный земельный участок.

Пресс-служба филиала Росреестра по Свердловской области

© Редакция газеты «Камышловские известия»